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开发商再陷套型建筑面积90平方米迷局

2018-10-14 11:01:27
开发商再陷“套型建筑面积90平方米”迷局

“原来就很迷惑,现在更迷惑了。”这是上海一家港资房地产开发商面对建设部关于“套型建筑面积”解释的反应。

14日,就在众多媒体埋头报道建设部某官员表态“90平方米套型建筑面积大约应该相当于100到105平方米建筑面积”时,晚上国华新经典11点后,建设部通过媒体澄清,对“套型建筑面积”有明确定义,暗指该部某位官员的上述说法并不正确。

“仅仅在两天时间内出现了两种说法,这即说明相关部门的内部口径还没有统一,也说明澄清这一概念关系重大。”

上海某开发商老总在接受采访时表示。看来,对于概念的理解,很多人还都在消化过程中。

套内使用面积<套型建筑面积<建筑面积

根据建设部这一解释,“套型建筑面积”在《住宅设计规范》中有明确定义:等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数。而标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积。

那么,套型建筑面积的概念究竟做何用途?与购房者买房时的建筑面积有何不同?将90平方米界定为套型建筑面积意义在哪里?建设部的表态中没有任何解释。

戴德梁行建筑工程专家袁帆介绍,套型建筑面积是一个建筑设计用语,而购房人购买的房屋建筑面积是一种产权建筑面积。两个概念用途不同,计算方法不同。

理解套型建筑面积的关键是弄懂“标准层”的意义。套型建筑面积以标准层得房率(标准层使用面积系数)为参考,包括标准层的公摊面积(如电梯、走廊等),但不包括阳台面积、标准层以外的公摊面积(如大堂)、小区公摊面积(如物业管理用房)等额外面积,而这些额外面积其实是计入终的产权建筑面积的。

可见,90平方米的套型建筑面积必然比终的产权建筑面积小,比实际的套内使用面积大。

“100至105平方米建筑面积”并非全错

“开发商当然愿意把90平方米界定为套内面积,这标志着终的建筑面积可以放宽,但套型建筑面积比建筑面积还是宽松一些。”上述港资开发商表示。

此前,有消息称,90平方米可能界定为套内面积,开发商一时欢欣鼓舞。而套型建筑面积的说法明确后,开发商称,对于一些普通多层住宅来说,概念区别的影响几乎没有,影响较大的是公摊面积较多的豪宅。

“因此,建设部官员称90平方米套型建筑面积大约等于100至105平方米建筑面积的说法不是完全不对,但也过于。”一位业内人士称。

观望仍在继续

“我们接触了大量的开发商,全部都在观望,没有实质性的动作。”中房指数研究院华东区副院长陈晟称,所谓的合并小户型、高挑空等做法还只是在咨询阶段。

而对于套型建筑面积的讨论,开发商表示,虽然目前还没有完全搞懂区别,但这个技术性很强的概念其实对开发商影响不大。“既然已经定了这个结构调整的基调,我们只需要静静等待细则,更多的是考虑如何做出符合市场的产品。”

值得推敲的是,建设部此次表态没有提及十五条细则,更没有提及市场流传的另一个说法,即70%的住宅面积应建小户型是适用于单个项目,还是城市总量。而在采访过程中,几乎所有的被访专家和开发商均表示,70%的比例要求对开发商影响更大,而适用于城市总量的做法可能更为合理。

如果每个项目都适用这一要求,开发商透露,成本的增加在所难免。其中,规划调整的成本至少在几百万以上,但这是成本损失中少的一部分。“对于一些市中心拿地,规划做了几年的开发商来说,时间成本是的损失。”上海一家开发商称。

对于建设部以如此坚决的态度推行指标式调控,一些开发商表示理解。“其实小面积也可以做出的产品,这就要看开发商的心态和理念。如果是想通过转空子的做法讨巧,或钻营其他类型的炒作,终也会被淘汰。”

专家:用词专业影响有限

中房指数研究院华东分院副院长陈晟表示,与其花大量时间争论套型建筑面积的合理性,不如扎实地理解政策,认清房地产深层次结构调整的核心内容。并在这一调整中找准自己反补贴调查的条件的定位。

“无土地征收行政诉讼论是套型、套内还是套外,讨论90平方米这个数字终对建筑面积的影响已经意义不大。即便建筑面积比90平方米多了,但未来结构性的变化仍然不可能改变。”陈晟称。而在目前小户型房源确实紧缺的大市场背景下,小房型将在未来一段时间内得到大发展将是不争的事实。

专家称,未来以市场性住房和保障性住房为代表的双轨体系必然出现。与其担心政策的可行性,不如担心能否出现新的“有令不行”。只要政策落实到位,结构性调整的效果一定会显现出来。

对于70%的比

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